تطورات قانون إيجارات الأماكن.. قرار مهم من «الدستورية العليا» بشأن حق المؤجر في الإخلاء
قضت المحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار بولس فهمي بانقطاع الخصومة في الدعوى التي طالبت بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من قانون إيجارات الأماكن رقم 136 لسنة 1981. وتتناول هذه المادة الحالات التي يجوز للمؤجر أن يطلب فيها إخلاء المكان حتى وإن انتهت مدة العقد المتفق عليها. وأوضحت المحكمة أن سير الخصومة ينقطع بحكم القانون في حال وفاة أحد الخصوم، أو فقدانه أهلية الخصومة، أو بزوال الصفة القانونية للمدعي أو المدعى عليه.
الدعوى التي حملت رقم 90 لسنة 42 دستورية، والمحجوزة للحكم بجلسة 12 إبريل الماضي، طالبت بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من قانون إيجارات الأماكن، والتي تنص على عدم جواز طلب المؤجر إخلاء المكان حتى لو انتهت مدة العقد، وذلك في حالات عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستخدامها في غير أغراض سكنية. وتضمنت الدعوى أن هذا النص يشكل انتهاكًا لحقوق المؤجر في استرداد ملكيته.
نص المادة 18 من قانون إيجارات الأماكن
تنص المادة 18 على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت مدة العقد إلا في الحالات الآتية:
• الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط، أو الإخلاء المؤقت لأعمال الترميم والصيانة وفقًا للقوانين السارية.
• عدم قيام المستأجر بدفع الأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ الإخطار الرسمي، مع إمكانية السداد قبل انتهاء الدعوى لتجنب الإخلاء.
• تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في سداد الأجرة دون مبرر يُقدّره القضاء، مما يؤدي إلى حكم الإخلاء أو الطرد.
• تثبت المحكمة أن المستأجر تنازل عن المكان أو أجراه من الباطن بدون إذن كتابي صريح من المالك، أو تركه لغيره بقصد الاستغناء النهائي عنه، مع استثناءات منصوص عليها قانونًا.
• إثبات المحكمة بحكم نهائي أن المستأجر استخدم المكان بشكل مخل بالراحة أو ضار بسلامة المبنى أو الصحة العامة، أو لأغراض منافية للآداب العامة.
كما تنص المادة على أن هذه الأسباب لا تنطبق على عقود إيجار الأماكن المفروشة.
حكم سابق للمحكمة الدستورية بشأن المادة 18
في جلسة سابقة بتاريخ 5 مايو 2018، قضت المحكمة بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 فيما يتعلق بعقود إيجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية المستعملة لغير أغراض السكنى. وأوضحت المحكمة في حيثياتها أن حرية التعاقد هي قاعدة أساسية منصوص عليها في المادة 54 من الدستور، وهي جزء من الحرية الشخصية التي تحمي إرادة الأفراد في إبرام العقود.
وأكدت المحكمة أن النص الذي يسمح للمستأجرين من الأشخاص الاعتبارية بالبقاء بعد انتهاء مدة العقد، من دون إمكانية استرداد المالك لعقاره، يعد تعديًا على حرية التعاقد وحق الملكية. وأشارت إلى أن هذا النص يشكل قيودًا غير مبررة على حرية المؤجر في استرداد ممتلكاته بعد انتهاء مدة الإيجار المتفق عليها.
القانون الجديد رقم 10 لسنة 2022 وتنظيم إخلاء الأماكن المؤجرة لغير السكنى
في عام 2022، صدر القانون رقم 10 لسنة 2022، والذي نص على أنه مع عدم الإخلال بالأسباب الأخرى للإخلاء المبينة في المادة 18 من قانون إيجارات الأماكن، يكون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير أغراض السكن وفقًا لأحكام القانونين رقم 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، بعد مضي خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
ونشر هذا القانون في الجريدة الرسمية بتاريخ 6 مارس 2022، مما يعني أن المهلة القانونية لخروج المستأجرين من الأماكن المؤجرة لأغراض غير سكنية تنتهي في 5 مارس 2027.
وهذا القرار والتعديل القانوني يمثلان تطورًا مهمًا في تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين من الأشخاص الاعتبارية، حيث يوازن بين حماية حرية التعاقد وحق الملكية وبين مصلحة المستأجرين في استمرار استخدام العقارات في ضوء الضوابط القانونية.
